Impuestos compra vivienda: guía completa para saber cuánto pagar antes de comprar
Comprar una vivienda no implica pagar solo el precio que aparece en el anuncio. Además del importe de compraventa, el comprador debe calcular impuestos, gastos de notaría, registro, gestoría, tasación y posibles costes hipotecarios.
En España, los impuestos de compra de vivienda dependen principalmente de tres factores: si la vivienda es nueva o de segunda mano, la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble y si existen bonificaciones aplicables por edad, familia numerosa, discapacidad, vivienda habitual o vivienda protegida.
Como referencia general, los gastos e impuestos de comprar una vivienda suelen situarse aproximadamente entre el 10% y el 12% del precio de compra, aunque en vivienda nueva pueden ser superiores por la combinación de IVA y AJD.
Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda
Los principales impuestos en la compra de una vivienda son:
IVA, cuando se compra una vivienda nueva directamente a un promotor.
ITP, cuando se compra una vivienda de segunda mano.
AJD, cuando se firma una escritura sujeta a Actos Jurídicos Documentados, especialmente en vivienda nueva y determinadas operaciones notariales.
Además, pueden aparecer otros costes asociados como notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación, comisión inmobiliaria o gastos de hipoteca.
Impuestos al comprar una vivienda nueva
Cuando compras una vivienda nueva a un promotor, el impuesto principal es el IVA. En vivienda nueva, el comprador no paga ITP, sino IVA.
Actualmente, el IVA general aplicable a la compra de vivienda nueva es del 10%, y puede ser del 4% en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Ejemplo de impuestos en vivienda nueva
Si compras una vivienda nueva por 250.000 €, el IVA general sería:
250.000 € x 10% = 25.000 € de IVA
Por tanto, el coste fiscal principal de la operación sería de 25.000 €, sin contar AJD, notaría, registro, gestoría ni otros gastos.
AJD en vivienda nueva
Además del IVA, en la compra de vivienda nueva suele pagarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, conocido como AJD.
Este impuesto depende de la comunidad autónoma y suele moverse aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5%, aunque conviene revisar siempre el tipo aplicable en cada comunidad.
Consejo importante: antes de firmar una vivienda nueva, calcula siempre IVA + AJD + gastos de escritura, porque muchas personas solo tienen en cuenta el IVA y luego se encuentran con un desembolso mayor del previsto.
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Cuando compras una vivienda de segunda mano, el impuesto principal es el ITP, es decir, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Este impuesto no es estatal fijo, sino que depende de cada comunidad autónoma. Por eso, dos viviendas con el mismo precio pueden pagar impuestos distintos si están en comunidades diferentes.
Ejemplo de ITP en vivienda usada
Si compras una vivienda de segunda mano por 200.000 € y en tu comunidad el ITP aplicable es del 8%, pagarías:
200.000 € x 8% = 16.000 € de ITP
Ese importe debe sumarse al precio de compra y al resto de gastos de la operación.
ITP reducido por comunidad autónoma
En muchas comunidades existen tipos reducidos de ITP para determinados compradores, como:
Jóvenes que compran su primera vivienda habitual
Familias numerosas
Personas con discapacidad
Compra de vivienda protegida
Viviendas habituales por debajo de cierto valor
Por ejemplo, algunas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o vivienda habitual, pero los requisitos cambian según el territorio.
Consejo clave: no calcules el ITP solo con el tipo general. Revisa si puedes acogerte a una bonificación, porque puede suponer un ahorro de miles de euros.
Diferencia entre IVA e ITP al comprar vivienda
La diferencia principal es sencilla:
Si compras vivienda nueva a un promotor, pagas IVA.
Si compras vivienda de segunda mano, pagas ITP.
No se pagan los dos impuestos a la vez por la misma compraventa. La operación tributará por uno u otro según el tipo de vivienda y la naturaleza de la venta.
Cuándo se paga IVA
Se paga IVA cuando la vivienda se compra directamente al promotor y se considera primera entrega.
Cuándo se paga ITP
Se paga ITP cuando la vivienda es de segunda mano y se compra a un particular o en una transmisión posterior a la primera entrega.
Qué impuesto suele ser más caro
Depende de la comunidad autónoma. En vivienda nueva, el IVA general es del 10%, más AJD. En vivienda usada, el ITP puede variar bastante según la comunidad, normalmente dentro de una horquilla que puede ir aproximadamente del 2% al 10% según el caso y los beneficios fiscales aplicables.
Qué es el AJD en la compra de vivienda
El AJD es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se aplica a determinados documentos notariales, mercantiles y administrativos.
En la compra de vivienda, suele tener especial importancia en dos situaciones:
Compra de vivienda nueva, porque la escritura de compraventa puede estar sujeta a AJD.
Formalización de hipoteca, aunque actualmente los gastos hipotecarios tienen un reparto específico entre banco y cliente.
Quién paga el AJD de la hipoteca
En las hipotecas, los gastos de constitución hipotecaria no funcionan igual que los gastos de compraventa. En general, los gastos de notaría, registro y gestoría relacionados con la hipoteca corresponden al banco, mientras que el comprador suele asumir gastos propios como la tasación y los gastos de compraventa.
Importante: no confundas los gastos de la compraventa con los gastos de la hipoteca. Son operaciones relacionadas, pero no son exactamente lo mismo.
Gastos adicionales al comprar una vivienda
Además de los impuestos, debes tener en cuenta otros gastos necesarios para completar la operación.
Gastos de notaría
La notaría formaliza la escritura pública de compraventa. El coste depende del precio de la vivienda, la extensión de la escritura y otros factores regulados.
Registro de la Propiedad
Después de firmar ante notario, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a nombre del comprador.
Gestoría
La gestoría puede encargarse de liquidar impuestos, presentar documentación y tramitar la inscripción registral.
Tasación
Si compras con hipoteca, el banco normalmente pedirá una tasación oficial para valorar la vivienda.
Comisión inmobiliaria
En algunas operaciones puede existir comisión de agencia. Conviene revisar quién la paga, cuánto supone y si está incluida o no en el precio anunciado.
Pasos para calcular los impuestos de compra de vivienda
Paso 1: Identifica si la vivienda es nueva o de segunda mano
Este es el primer punto, porque determina si pagarás IVA o ITP.
Vivienda nueva: IVA + posible AJD.
Vivienda usada: ITP.
Paso 2: Comprueba la comunidad autónoma
El ITP y el AJD dependen de la comunidad autónoma. Por eso es fundamental calcular los impuestos con la normativa del lugar donde está la vivienda.
Paso 3: Revisa si puedes aplicar un tipo reducido
Antes de hacer números, comprueba si puedes beneficiarte de reducciones por:
Edad
Primera vivienda habitual
Familia numerosa
Discapacidad
Vivienda protegida
Valor máximo del inmueble
Paso 4: Calcula los impuestos sobre la base correcta
No siempre basta con aplicar el impuesto sobre el precio que aparece en la compraventa. En determinadas operaciones puede tener importancia el valor de referencia catastral, que se utiliza como base para calcular impuestos en transmisiones inmobiliarias. El Tribunal Constitucional respaldó en 2026 el uso del valor de referencia catastral, aunque el contribuyente puede discutirlo si considera que no refleja el valor real.
Paso 5: Suma gastos de compraventa y financiación
Una vez calculado el impuesto principal, añade:
Notaría
Registro
Gestoría
Tasación
Comisión inmobiliaria, si existe
Gastos bancarios que correspondan al comprador
Paso 6: Reserva una cantidad extra antes de firmar
Una compra de vivienda no debería planificarse al límite. Lo recomendable es reservar un margen adicional para evitar problemas de liquidez en el momento de firmar.
Consejos antes de comprar una vivienda
No calcules solo el precio de venta
Uno de los errores más frecuentes es pensar que una vivienda de 200.000 € cuesta realmente 200.000 €. En la práctica, el comprador debe preparar una cantidad superior para cubrir impuestos y gastos.
Pide un cálculo personalizado antes de firmar arras
Antes de firmar un contrato de arras, conviene saber exactamente cuánto tendrás que pagar en impuestos. Si firmas arras sin haber calculado bien los costes, puedes comprometerte a una compra que luego no encaja con tu financiación.
Revisa el valor de referencia catastral
El valor de referencia puede afectar al cálculo del ITP. Si el valor de referencia es superior al precio de compra, puede generar una carga fiscal mayor.
Comprueba si tienes derecho a bonificaciones
Un tipo reducido puede cambiar completamente la operación. En algunos casos, la diferencia entre pagar un tipo general y un tipo reducido puede suponer varios miles de euros de ahorro.
Diferencia entre vivienda habitual e inversión
No es lo mismo comprar una vivienda habitual que comprar una vivienda para alquilar o invertir. Algunas bonificaciones solo se aplican si la vivienda será tu residencia habitual.
Calcula también los impuestos posteriores
Después de comprar, tendrás que asumir gastos recurrentes como:
IBI
Comunidad de propietarios
Seguro de hogar
Tasa de basuras, si aplica
IRPF por alquiler, si la vivienda se destina a arrendamiento
Beneficios de contar con asesoramiento antes de comprar
Evitas pagar de más
Un buen análisis fiscal puede ayudarte a detectar bonificaciones, tipos reducidos o errores de cálculo.
Sabes cuánto dinero necesitas realmente
No basta con saber cuánto te presta el banco. Hay que saber cuánto dinero necesitas para impuestos, gastos y entrada.
Firmas con más seguridad
Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes. Tener claro el coste fiscal te permite negociar, comparar y firmar con tranquilidad.
Puedes planificar mejor la hipoteca
Si conoces los gastos reales, puedes ajustar mejor la entrada, el importe financiado y el dinero que necesitas tener disponible.
Reduces riesgos legales y fiscales
Un error en la liquidación de impuestos puede generar recargos, intereses o problemas posteriores con la administración tributaria.
Errores frecuentes al calcular los impuestos de compra de vivienda
Pensar que todas las comunidades pagan lo mismo
El ITP y el AJD varían según la comunidad autónoma. Por eso no sirve copiar el cálculo de otra persona si la vivienda está en otra zona.
Confundir IVA con ITP
La vivienda nueva tributa por IVA. La vivienda usada tributa por ITP. Confundirlos puede provocar un cálculo totalmente equivocado.
No revisar el valor de referencia
El valor de referencia catastral puede afectar a la base imponible de la operación. Ignorarlo puede provocar sorpresas al liquidar el impuesto.
No tener en cuenta el AJD
En vivienda nueva, muchas personas calculan solo el IVA y se olvidan del AJD.
Firmar arras sin cálculo fiscal previo
Antes de entregar dinero o comprometerte por contrato, debes saber cuánto pagarás en total.
Cuánto dinero necesito para comprar una vivienda
Como orientación general, si compras con hipoteca, normalmente debes tener ahorrado:
La entrada no financiada por el banco
Los impuestos de compra
Los gastos de compraventa
La tasación
Un margen adicional de seguridad
En muchas operaciones, el comprador necesita aproximadamente entre un 20% y un 30% del precio de la vivienda entre entrada, impuestos y gastos, dependiendo de la financiación concedida y del tipo de vivienda.
Ejemplo práctico de impuestos compra vivienda
Compra de vivienda de segunda mano
Precio de compra: 180.000 €
ITP estimado: 8%
Cálculo:
180.000 € x 8% = 14.400 €
A este importe habría que añadir notaría, registro, gestoría y otros gastos asociados.
Compra de vivienda nueva
Precio de compra: 180.000 €
IVA general: 10%
Cálculo:
180.000 € x 10% = 18.000 €
Además, habría que sumar AJD y gastos de compraventa.
Preguntas frecuentes sobre impuestos compra vivienda
Qué impuesto se paga al comprar una casa de segunda mano
En una vivienda de segunda mano se paga normalmente ITP, cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma.
Qué impuesto se paga al comprar una vivienda nueva
En una vivienda nueva se paga IVA, generalmente del 10%, y además puede aplicarse AJD.
El comprador paga todos los impuestos
El comprador suele asumir los impuestos asociados a la compra, como IVA o ITP y, en su caso, AJD de la compraventa. En cambio, algunos gastos hipotecarios corresponden al banco.
Se pueden reducir los impuestos al comprar vivienda
Sí. Dependiendo de la comunidad autónoma y del perfil del comprador, pueden existir tipos reducidos o bonificaciones.
Cuándo se pagan los impuestos de compra de vivienda
Normalmente se pagan después de la firma de la escritura, dentro del plazo establecido por la comunidad autónoma correspondiente.
Qué pasa si pago mal el impuesto
Si se liquida incorrectamente, la administración puede reclamar diferencias, intereses o recargos. Por eso es recomendable revisar bien la operación antes de presentar el impuesto.
Por qué contratar asesoramiento para calcular los impuestos de compra vivienda
Comprar una vivienda no es solo encontrar una casa y firmar ante notario. Antes de cerrar la operación, es fundamental saber cuánto pagarás realmente, qué impuestos te corresponden, si puedes aplicar beneficios fiscales y si el precio de compra coincide con la base fiscal que usará la administración.
Nuestro equipo puede ayudarte a:
Calcular los impuestos reales de tu compra
Revisar si puedes aplicar tipos reducidos
Comprobar el valor de referencia catastral
Analizar los gastos de compraventa e hipoteca
Evitar errores antes de firmar arras o escritura
Acompañarte durante todo el proceso de compra
Si estás pensando en comprar una vivienda, lo más inteligente es hacer los números antes de comprometerte. Un cálculo fiscal correcto puede ayudarte a ahorrar dinero, evitar problemas y tomar una decisión segura.
